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1982年，是一个很玄妙的年份。

这一年，中国地产初露眉目，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行划定》，解决了中外合营企业建设用地的问题。

对众多行业大佬来说，1982年也是一个主要年份。

出生于四川成都的刘永好四兄弟，已经最先了自己的创业之路。最初通过卖手表、自行车等财物筹集了1000元，确立了育新良种厂，这就是希望团体的前身。

时势之下，从养殖起步，到转型至饲料行业，希望团体滚起了资产雪球。在人人津津乐道万元户的时刻，他们已经资产过亿。

彼时，现在人人熟知的地产行业的诸多大佬，都还名不见经传。

王石还在用火车皮倒卖玉米，人称“王倒爷”；

杨国强照样顺德工地上的一名泥瓦工，干着搬砖的活；

王健林刚从军队转业不久，在大连市西港区办公室任主任；

许家印还在舞阳钢铁厂挥汗如雨，向车间主任的位置提议袭击；

孙宏斌刚从清华大学水利系结业，照样一个一心想进大公司的愣头青。

也是这一年，张明贵还只在四川南充的一所小墟落出生，他就是厥后把新希望地产带上千亿规模的“少壮派”。

在那时，或许绝大多数地产行业的大佬并不会想到，这个叫张明贵的小伙，会与自己发生交集，若干年后跟刘永好一起，率领着新希望的两个最大板块农牧和地产，影响着两个行业。

刘永幸亏中国，算的上是一个传奇人物，底层逆袭，在这片土地上，不多。

20岁之前，没有穿过一双像样的鞋子，没有一件新衣服。四兄弟一起创业，养鹌鹑，做饲料，他们硬生生做成了天下第一。

1998年，刘永好去了西雅图，看到西雅图的大美修建，心里就在嘀咕，能不能把同在西部的成都建设成”中国的西雅图”？

往后，新希望进入了完全生疏的地产行业。

1998年到2013年，新希望并没有大幅扩张进攻，更多只是修炼内功，积攒能力。

直到2014年，刘永好找来了 “爱徒”张明贵。往后，张明贵率领新希望地产一起狂奔。销售额竟从2013年的20亿元，5年竟做到千亿规模，地产40强。

这样的业绩在能手如云的地产行业，很难找到第二家。

过了两年， 在北京望京SO-HO中央的集会室里,包罗刘永幸亏内的9名董事全票通过了一项投资88亿元养猪的议案。

往后，新希望又大手笔进入养猪行业。

听说，议案内容是2-5年要养1000万头生猪。

1000万头啊，口吻不小。

然而，四年后，光是2020年，新希望生猪出栏就800万头。早已远超昔时目的，6年内做成了行业规模第四。

新希望果真善于逆袭，跟刘永好其人一样，成为了中国横跨养猪和房产两大营业的”一个传奇”。

时间来到2021年。

房地产和养猪，似乎日子都不太好过。

房产政策打压亘古未有。整个上半年，400多轮调控，大棒一挥，许多都会楼市被打趴。

一方面，中小房企一再债务违约，行业并购动作频仍。房企洗牌进入深水区无疑了。

另一方面，集中供地之后，整个土拍市场过热，房企的利润，竟不如开工厂造螺丝钉的。

5月，有媒体问滨江团体(002244,股吧)董事长戚金兴，你们在杭州拍下的几块地净利润若何?

"起劲做到1%-2%的净利润水平。"

戚金兴的回覆，让所有人都震惊了。

什么时刻最先，高峻上的房地产行业，竟沦落云云。

此时，我们再看下养猪这个行业，养猪企业业绩整体下滑，猪肉股被整体干趴。显然，猪周期已进入低谷。

去年5月，猪肉还在天上飘，人人还说少吃肉，多吃菜。

今年5月，猪肉已掉到地板，笨笨红烧肉又吃得起了。

也没有房企再像去年一样，欠好好卖房，去想着养猪的事了。

养猪和卖房，都很差，都很差。

周期永远是云云，有高有低，有起有伏。房地产有周期，猪周期加倍凶猛。

就是这样的靠山下，带着荣耀一起走来的新希望， 8月31日，宣布了最新的半年报，亏损34亿。新闻一出 ，业内顿生质疑。

岂非养猪+地产的营业模式走不通了？

我们剖析下新希望这个案例。

先看新希望六和股份的农牧主营业，实在六和并不是只有养猪，还包罗饲料、禽产业、猪产业、食物以及商贸板块。

养猪只占六和的20%，只是养猪营业还在六和的战略投资期，受人关注。

今年猪周期低谷，整个行业日子都欠好过，包罗其他头部养猪企业, 一样大幅亏损，业绩泛起差异水平下滑。

养猪是周期性行业，这很正常，行业属性云云。

虽说整体的行业环境并不是很理想，然则新希望却早已做出了“组合拳”的应对措施，新希望六和董事长刘畅说：“压力虽大，但信心十足”。

说两个对于新希望的细节考察：

第一，新希望团体大拿养猪产业用地，为下一轮猪周期的高点打潜伏。

听说前两年新希望地产有个“天棚办”在天下局限专门助力养猪拿地，这正说明刘永好刘畅父女对养猪这个营业的信心。

第二，凭证路边社新闻，新希望六和在鼎力贮备养猪人才，不停招贤。新希望地产也不停在给刘畅的六和输出养猪建设和运营人才。

拿地，备人。

刘永好这架势，是要在下一个猪周期来的时刻，大干一场啊。

危急，危中有时机。昔时的三星，就是通过多次的反周期投资，洗掉了竞争对手，横扫全球。

1995年是面板行业第二次衰退周期。三星接纳反周期投资法，1996年建成第一条3 代线，遇上日本企业的生产能力。

1997 年亚洲金融危急发作后，三星再一次接纳了反周期的投资法，在日企不敢加大手艺研发的时刻，率先在1998 年底加大投资建成了3.5 代线，至此领先那时只有3 代线的日本企业。

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通过多次反周期投资，三星实现手艺领先，同时通过让利给用户，洗掉日本的对手，成为面板的王者。

彼时的三星，正云云时的新希望。

许多人看不懂新希望为何在养猪行业弱周期的靠山下，仍然大肆拿地。

若是用更为久远的眼光看，新希望显然在潜伏下一个农牧的大周期。

猪周期低谷加上反周期投资，双重因素下，新希望的亏损似乎也合理。

事实，对新希望来说，农牧，永远是主业，借助下一个周期扩张，才气进一步做大新希望。

上半年农牧营业不大好做，那地产营业呢？

8月31日，新希望地产宣布了2021年中报。

从这份中报看，地产营业倒是异常康健，也正是由于地产的优越显示，使整个团体依然维持盈利状态。

可见，亏损的只是农牧占20%的养猪，主要缘故原由也说了，在于猪周期，而地产盈利能力照样异常强。

用12个字总结：“降规模，保平安，高去化，低欠债”。

看下详细数据：

1、规模维度：2021年上半年新希望地产录得营业收入108.62亿、净利润10.83亿，同比增进划分到达118.89%、98.27%。

2、销售维度：2021年上半年实现全口径条约销售额640.8亿元，同比增进101.03%。可售资源去化率到达60%，且销售回款率跨越95%。

3、财政维度：2021年上半年，新希望地产剔除预收后的资产欠债率68.00%、净欠债率73.60%、现金短债比1.31，延续三年“三道红线”均保持绿档。

4、投资维度：2021年1-8月，仅买地14宗140余亿元，而其中武汉2宗产业用地就花了52亿占比近40%，用于打造新希望团体及农牧、环保、冷链等产业的华中总部。市场化拿地仅90亿元，大多为摇号互助，集中供地的大本营成都首批次颗粒无收。

这个成就单，你要细细品，藏了新希望地产的不少心思：

第一，地产战略反哺农业，打造协同优势。

新希望地产上半年拿地140亿，这批地有很大一部门是产业用地，可见，都不是给地产营业准备的，而是反哺团体产业的。

仅武汉要打造的团体华中总部基地，地价就52.26亿。有了总部基地，还要在湖北落地和建成年出栏400万头生猪产业化项目，探索养猪、肉食物加工、饲料生产产业链的系统建设。

刘永幸亏2021年亚布力论坛武汉稀奇峰会上公然答应，将会在未来3年时间内，在湖北投资200个亿，解决4000人就业，助力疫后重修。

看这架势，新希望是要加码投资武汉。

新希望通过地产公司拿地，反过来地产有了产业支持，拿地也更有优势。

这就是新希望在谋划上独占的“吃”和“住” 的“战略协同”优势。新希望农牧集中投资较大的区域（集中在四大都会圈），也有利于通过落地农牧产业而实现拿地协同。

张明贵曾提到过这样一个看法：

“地产以买地维持生产，作为未来效益的基础，养猪也一样，拿地很主要。其中，养猪场的结构、区域的选择会带来纷歧样的成本、纷歧样的效益，我会把地产的选址履历带到养猪的战略结构中。”

养猪是吃，地产是住，都是解决人的消费需求，新希望专注的领域，把人的衣食住行都买通一半了。

第二，调整谋划战略，从要规模到追求平衡。

地产行业环境云云恶劣，新希望还能做到108亿营收，10.8亿利润，条约销售额640.8亿元，同比增进101.03%， 这样的业绩若是不谈规模，已经异常精彩了。

有调控大棒，和三道红线的羁系压力，恶劣的外部环境，碰上新希望向来具备的“稳健”基因。

内外因素交织，新希望的打法也变了，早年几年的要规模走向加倍平衡，更聚焦项目谋划，改善利润。

从一处细节即可看出，善于识人用人的刘永好，把地产总裁张明贵去年运送给了新希望六和做联席董事长兼CEO；

而让新希望地产干了20年的宿将姜孟军，接任了地产执行总裁。

少壮派张明贵善于扩张，而营销和投资身世的老黄牛姜孟军善于守成。

从扩张到稳健，这不正是当下的地产周期么？

可见伶俐人刘永好，不只对事态的判断极其精准，用人也是十分老道的。

事实，地产行业，不是比谁更大，而是比谁走的更远。

第三、识别地产周期，保持财政康健，渡过艰屯之际。

从中原幸福(600340,股吧)，到泰禾，福晟，再到现在的恒大，以前在地产界以为大而不能倒的神话正在破灭，现在不管你规模多大，随时都有可能在金融管控，市场挤兑的双重压力下，造成现金流崩塌。

以是去杠杆，削减企业欠债，让现金流稳固，先生计下来，渡过艰屯之际，才是房地产企业的上上策。

在房企内里，像新希望资产欠债率68.00%、净欠债率73.60%、现金短债比1.31一样，财政水平能到达这个水准的，要么就是央企，要么就是国企，民企真没几家。

这从三道红线也能看出来，绿档的大多数是国企和央企，新希望是少数民企之一。

让新希望地产一直处于绿档， 这比扩大规模更主要，这叫平衡。

第四，拿地阻止，不打高风险之仗。

凭证克尔瑞数据显示，新希望地产2021年1-8月仅获地14宗，权益金额140余亿元，相比去年的250亿元和2018、2019年动辄三四百亿，差距甚远，新希望地产今年上半年的拿地变得阻止，趋于守旧。

这是为啥呢？一切都源于土地市场的过热。

第一批集中供地， 22个都会收金超万亿，较2020年上涨15%，但开发商多数无钱可赚，连杭州滨江都喊出只要1-2个点的利润。

伶俐的新希望，并没有冲在第一批集中供地的激进阵营里。

果真，8月11日，地产股迎来久违大涨，土拍规则将要调整，溢价率不得跨越15%，这无疑大大有利开发商利润。

有时刻，在规则没有成熟之前，“等”可能是最好的战略。

也许，新希望地产正在守候更好的入场时机。

反哺农业，聚焦谋划，保持财政康健，阻止拿地，让2021年的新希望地产，交出了一份最相符当下市场形势的成就单。

有人说，新希望规模降下来了，我以为，这只看到了肤浅的外面。

拿地金额降低，规模可能会降，但一味的追求规模自己就不是人家想要的，张明贵和姜孟军也不止一次的在公然场所示意，地产保持适度规模就够了，没需要一味追求很大。

这背后显然有深意。

�一是和主业的互补，形成衣食住的闭环。

�二是地产只是辅业，主业照样聚焦在农牧，但地产利润可以平滑农牧的周期颠簸。

�三是对地产的周期看的异常清晰，现在并非地产行业的顺周期。

企业谋划，要坚持耐久主义，没有绝对的成就，只有最相符市场的打法和战略。

新希望打造的“吃”与“住”的闭环，在当下的地产公司营业中，很稀奇，我也会连续关注。

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